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“保交楼”之后怎么办

  “保交楼”政策提出已满一周年,住建部日前披露了各地的“保交楼”工作进展:保交楼专项借款项目总体复工率接近100%,累计已完成住房交付超过165万套,首批专项借款项目住房交付率超过60%。

  单就“保交楼”专项工作而言,这是一份令人满意的成绩单。现在关键还要看,“保交楼”后怎么办?

  正常情况下,房企作为商品房建设和供应的责任主体,应当按时按质按量交房。恰恰是这个最基本的要求,也是最基本的市场规则,很多房企没有做到。为帮助企业挽回信用,也为了切实维护购房者权益,才出台了“保交楼”政策,给房企以特别的政策支持和帮助。对房企来说,自然应当用守信来回报。

  从目前的情况看,在政府和银行层面上,“保交楼”工作做得不错,该到的资金都已到位,该给的政策也已给足。而从企业层面看,还没有完全达到预期效果,如专项贷款项目住房交付率只有60%多。此次专项贷款是为了让企业守住信用才专门发放的,专项借款项目住房交付率没有达到100%,说明这项工作还有改进的空间。

  对此,地方政府应组织力量加强调查,到底是工程建设进度的问题,还是工作不负责任的问题,或者是资金被挪用了。如果是因为工程建设与资金到位有一个滞后期,那可以理解,但也不能滞后太多。如果是其他方面的原因,则应当按规定追究责任。

  之所以要出台“保交楼”政策,主要就是因为房企没有按照与购房者的承诺,及时把商品房交到购房者手里。房企不能及时将商品房交到购房者手里,则与企业商品房销售不好、资金回笼不畅有着直接关系。如果销售环节不出现问题,绝大多数房企都应当能够正常运行。

  现在,“保交楼”政策规定的一年期任务基本完成的情况下,紧接着需要做的,就是库存商品房的销售工作了。

  对房企来说,“保交楼”主要解决的是已售停建或缓建的商品房,通过专项贷款支持,问题已经得到基本解决,购房者可以不再焦虑了。应当焦虑的是开发企业——完成了“保交楼”任务后,那些专项贷款如何偿还。“保交楼”政策非常明确,提供的是专项贷款,而不是专项拨款。既然是贷款,就需要偿还,且包括本息。偿还专项贷款的资金哪里来?当然是售房,亦即把手中的库存房销售掉,尽快回笼资金,偿还专项贷款和供应商欠款,以及发放员工工资,利用存量土地开工建设新项目,推动企业走出困境。

  国家统计局数据显示,2023年上半年,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积下降2.8%。6月末,商品房待售面积64159万平方米,同比增长17.0%。其中,住宅待售面积增长18.0%。“一增一减”,显示了房地产市场销售状况并不好,市场仍然处于低迷状态,要想缓解房企的资金紧张矛盾,压力很大。

  这其中,头部房企是最大的压力,也是市场中最大的风险源。中指研究院发布的数据显示,2023年上半年,TOP10房企销售额平均较上年增长6.0%,TOP11-30房企销售额平均较上年增长1.0%,TOP31-50房企销售额平均较上年下降6.4%,TOP51-100房企销售额平均同比下降9.6%。

  总之,“保交楼”阶段性任务基本完成后,房企的工作不能满足于此,还应当追求“保销售”“保资金回笼”“保资金链不断”。只有这样,才能确保企业平稳运行。从目前的情况看,适当降价以促进销售和资金回笼,是房企走出困境的可行选择。

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